海通策略：地产新政助力产业链全a利润增速或达到5-8%
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“清溪三中球场附近小巷子(寂静)扬科维奇下课” 海通策略：地产新政助力产业链全a利润增速或达到5-8%
海通策略：地产新政助力产业链全a利润增速或达到5-8%
炒股就看金麒麟阐发师研报，权势巨子，专业，实时，周全，助您发掘潜力主题机遇！ 海通研究之策略 投资要点 焦点结论：①本轮房地产优化政策旨在消化存量住房、优化增量住房和提防风险，相较曩昔力度较年夜、节拍更稳健。②地产政策优化估计提振发卖、增进投资，中脾气形下现实gdp增速有望到达5.5%摆布。③gdp修复和地产链负向拖累削弱有助于a股盈利改良，分歧景象下全a归母净利润同比或在5-8%摆布。 政策力度：新一轮周全优化。近期，国务院推出一系列重磅房地产优化政策，旨在增进市场安稳健康成长。这些政策包罗下降购房门坎、供给融资撑持、盘活存量住房等，涵盖首付比例、贷款利率、住房公积金、去库存等多个方面。亮点包罗降至汗青最低的住房贷款利率和首付比例，和设立新的政策性金融东西，如3000亿元保障性住房再贷款。与2014-2016年宽松政策比拟，本轮政策更稳健，更顺应当前市场供求关系转变，旨在知足住房需求同时提防风险。 提振经济：现实gdp增速有望到5.5%摆布。近期一系列地产优化政策出台，可以或许提振地产市场，从而对经济构成支持。调降房贷利率、首付比例，放松限购等办法将刺激居平易近端购房需求释放；当局和国企助力去库存，如设立租赁住房贷款撑持打算，也将增添新居发卖。经由过程回归阐发猜测，估计在乐不雅、中性、灰心政策假定下，本年商品房发卖面积别离可达10.3、9.9、9.5亿平，支持现实gdp增速别离到达5.9%、5.6%和5.4%。 助力盈利：全a利润增速或到达5-8%。房地产及相干财产对a股盈利有显著影响。2016年前，房地产板块及带动的钢铁、建筑等财产归母净利润占a股约10%。最近几年来，跟着地产下行，房地产及财产链对a股盈利组成负向拉动，2021年以来拖累效应显著。2023年，政策撑持下地产根基面改良，估计有助于a股盈利回升。在分歧地产发卖增速假定下，估计a股归母净利润同比增速为5%-8%，地产链对a股盈利进献率在-1至1个百分点摆布。 风险提醒：房地产政策落地进度不及预期，国内经济修复不及预期。 正文 5月17日地产数项政策齐发，市场就政策内容进行了普遍的会商，若要落地到对市场的影响，则需从根基面动身切磋政策的结果，本篇陈述我们将具体阐发和测算本轮地产新政对经济增加和企业盈利的感化。 1． 政策力度：新一轮周全优化 近期，多地房地产优化调剂政策密集落地。5月17日，国务院新闻办公室进行国务院政策例行吹风会，一系列重磅房地产政策密集出台，构成金融政策组合拳。旨在经由过程下降购房门坎、供给融资撑持、盘活存量住房等办法，增进房地产市场的安稳健康成长。具体政策办法可以分为保交房、消化存量房产和优化增量住房了两个部门。 可以看出，本轮政策调剂笼盖了首付比例、贷款利率、住房公积金、去库存等多个方面，显示出当局对房地产市场周全优化的意图，此中有两个亮点值得存眷。一方面，住房贷款利率和首付比例均降至汗青最低，冲破汗青下限。2014年10月至2015年8月，我国公积金贷款利率从4.5%降至3.25%，最年夜幅度一次降落25个bp，与本次调降力度持平。首套房最低首付比例不低于15%，二套房为不低于25%，这是汗青最低的首付比例，也是比来几年各类购房政策中最为宽松的政策。另外一方面，设立新的政策性金融东西，鼓动勉励当局收贮存量房。保障性住房再贷款依照“当局主导、市场化运作”的思绪，由人平易近银行供给3000亿元低本钱再贷款资金，鼓励21家全国性银行机构依照市场化原则，向城市当局选定的处所国有企业发放贷款，带动范围估计可达5000亿元。此前人平易近银行已设立租赁住房贷款撑持打算，新东西是对租赁住房贷款撑持打算的延续，有助于鞭策“市场化批量收购存量住房、扩年夜租赁住房供给”这一模式在全国规模铺开。 那末这一轮地产优化政策和之前比拟，力度若何？上一轮中国房地产调控宽松政策密集出台，仍是在2014-2016年间。我们将两轮地产优化政策进行对照。 整体来看，两轮政策都旨在经由过程下降购房本钱、增添资金投放来提振房地产市场，但具体的办法和力度有所区分，反应了市场情况和调控方针的转变。在信贷宽松方面，两轮政策都触及到首付成数、公积金贷款利率和贸易贷款利率的下调，2014-2016年的下调更加频仍和幅度较年夜，而本轮政策固然时候较短，但已冲破首付成数、公积金贷款利率下限，同时打消商贷利率下限，赐与市场更年夜的自立权。在放松限购方面，两轮政策都呈现了放松限购的趋向，但城市规模和政策的具体内容有必然差别，2014-2016年限购放松首要集中在二三线城市，而本轮呈现了一线和新一线城市的限购放松。在去库存方面，两轮政策都采纳了办法以增进房地产市场的去库存，但方式可能有所分歧，2014-2016首要经由过程棚改货泉化安设去库存，而本轮则鼓动勉励处所国企收购来消化库存。在政策性金融东西方面， 2014年创设psl后，2014-2016年累计发放超2万亿，范围较年夜，占到全部棚改资金来历的65%；本轮央行设立保障性住房再贷款，初次投放3000亿元，范围适度，估计撬动银行贷款5000亿元，叠加客岁年末用于“三年夜工程”的5000亿元psl，市场资金公道丰裕。 综合来看，本轮地产优化政策加倍稳健，更顺应当前“房地产市场供求关系产生重年夜转变”的布景，从头审阅、调剂在市场持久过热阶段出台的限制性政策，在知足居平易近刚性和改良性住房需求的同时提防风险和投契行动。 2． 提振经济：现实gdp增速有望到5.5%摆布 在本轮地产政策出台前，截至一季度末，房地财产拖累gdp年夜约0.38个百分点。从2021年以来，我国地产发卖、出产和投资均自高点回落，已延续近三年。地产的低迷对经济也有较着的拖累，自2021年地产政策收紧以来，2022年、2023年，房地财产别离拖累gdp 0.27和0.08个百分点。本年以来，跟着地产投资和发卖的进一步走低，地产对经济的拖累也在加重。截至4月政策密集出台前，我国商品房发卖面积、衡宇新开工面积、房地产开辟投资完成额的累计同比增速别离为-20.2%、-24.6%和-9.8%，跌幅均较客岁年末进一步扩年夜，这使得其对经济的拖累也有所加重。从一季度数据来看，单房地财产拖累gdp达0.38个百分点。在新旧动能转换期间，除寻求新质出产力的“进”时，也需统筹地产等传统财产的“稳”，这也是近期一系列地产优化政策出台的契机。 那末在地产优化政策出台后，地产根基面和经济数据会有甚么样的转变？我们对分歧政策景象进行了测算。我们的阐发思绪是，按照汗青数据进行回归阐发，测算各项优化政策对地产和经济数据的拉动参数，从而来猜测分歧力度的政策组合其结果。从逻辑上看，地产的开工和投资都是新居发卖的滞后项，地产优化政策最直接的结果是提振发卖，从而拉动后续开工和投资。而从现实数据上看，发卖的领先性其实不较着，发卖、开工、投资指标间显现同步转变的趋向，三者相干性较高。因为在三个指标中，阐发政策对发卖的影响是最直不雅的，那末我们就需要先测算分歧的政策假定下，地产发卖会有如何的转变。 一方面，居平易近端仍有必然住房需求可以释放。在海通总量专题陈述《中国新旧动能转换的思虑：鉴戒98-00年》中我们曾做过简单测算，我国年夜学卒业生、进城务工人员等新市平易近范围较年夜，存量近三亿人，且每一年范围不竭增添（750万人以上），这此中依然有必然的潜伏购房需求。按照《新市平易近住房环境与金融需求调研陈述（2023年二季度）》中的问卷成果，我们发现制约新市平易近假贷购房的首要身分，是较高的房贷利率和较低的放款额度。那末，调降房贷利率和首付比例、放松限购等办法可以或许下降购房门坎，增添潜伏购房者的数目，有助于刺激刚需和改良性住房需求释放。 下降购房贷款利率，能下降居平易近每期偿债压力，增添住房发卖。当前我国居平易近小我住房贷款加权平均利率在3.69%，5年以上公积金贷款利率在3.1%，假如下降0.25个百分点，100万贷款每个月还贷金额将削减500元摆布，这能必然水平上晋升居平易近的购房意愿。按照汗青数据，我们发现商品房发卖面积和小我住房贷款加权平均利率之间存在高度的负相干。我们进行线性回归后发现，居平易近住房贷款加权平均利率降落1个百分点，能增添购房面积4835万平方米。参考2014年政策调剂早期房贷利率降落的幅度（2014年四时度降落0.7个百分点），并连系当前现实，我们假定了乐不雅、中性、灰心景象，即到本年年末，居平易近住房贷款加权平均利率慢慢降落至3.3%、3.4%和3.5%，那末本年商品房发卖面积会增添3747、2787和1826万平。 调降首付成数，可以或许削减居平易近购房确当期支出、下降购房准入门坎。按照南京市住房保障和房产局、新京报、新华社援用易居研究院2023年的数据，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%，二套房首付比例平均值为42%，距离15%和25%的政策下限还有必然空间。曩昔一年各地购房首付比例已在陆续调降，按照证券时报网援用贝壳研究院的数据，2023年四时度，重点城市商贷平均贷款成数为64.1%，较2022年同期晋升2.4个百分点，较同年三季度提高1.5个百分点。提高贷款成数，可以或许使得居平易近在一样资金下，撬动更多杠杆，从而增添购房数目。我们假定在乐不雅、中性、灰心景象下，居平易近现实首付比例别离降落1、1.5、2个百分点，那末响应的，一样的首付资金可以或许撬动的资金别离增添2.9%、4.4%、5.9%，在单价不变的环境下，意味着居平易近端购房面积会以一样的比例增添。 放松限购政策对新居发卖的感化相对有限。我们这里罗列了近期三个优化限购政策的城市，成都（4月29日）、北京（4月30日）和杭州（5月9日），我们发此刻限购政策放松后，北京和成都新居、二手房发卖均边际改良，杭州二手房发卖同比增速也有抬升。相对来看，限购政策优化今朝对二手房发卖的利好加倍显著，一手房发卖改良幅度较小，乃至于限购放松时候较短的杭州，其新居发卖同比不增反减。限购政策可否刺激需求，或取决于其他政策的共同。 其次，当局和国企助力去库存也能带来部门新发卖，包罗处所国有企业收购存量商品房、盘活存量地盘等，金融机构供给撑持。2023年2月，中国人平易近银行印发《关于展开租赁住房贷款撑持打算试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款撑持打算”，额度为1000亿元，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。截至本年3月，五个城市投入资金47.16亿元，收购存量商品房8352套，均价为91万元/套。在乐不雅、中性、灰心景象下，我们别离假定年内完全投放的保障性住房再贷款范围为4000、3000、2000亿元，按照央行“依照贷款本金60%发放再贷款”的比例，别离可以或许撬动银行贷款6667、5000、3333亿元，以每套住房平均面积100平推算，能别离增添新增购房面积7334、5500、3667万平。 按照分歧政策景象下地产数据的猜测值，我们可以进一步猜测经济数据。一方面，地产发卖与现实gdp之间存在较高的相干性。从出产法来看，除建筑业和房地财产的增添值直接与地产根基面数据挂钩，其他与地产相干的行业也会遭到影响。另外一方面，房地产的转变也会影响价钱。从汗青数据可以看出，地产发卖面积与ppi之间存在高度相干性，这首要是因为地产供需的增加，会增添对能源、建材、机械等工业品的需求，从而抬升价钱。而ppi与gdp平减指数之间也高度相干，所以我们可以基于分歧景象下的地产数据，来猜测gdp平减指数。经由过程简单的线性回归，我们对三种政策景象下的经济数据给出猜测，具体成果见表4，在中性政策假定（房贷利率降至3.4%、现实首付比例降落1.5个百分点、3000亿保障性住房再贷款落地）下，现实gdp增速或到达5.6%，gdp平减指数为-0.3%，使得名义gdp增速到达5.3%。 3． 助力盈利：全a利润增速或到达5-8% 房地产及相干财产对a股盈利具有主要影响。房地产是宏不雅经济的主要支柱，也是上市公司的主要构成部门。2016年之前房地产板块归母净利润占全数a股的比例根基保持在4%上下，假如斟酌地产的带动效应，将钢铁、建筑、建材、家电、家居等相干行业一路纳入计较，那末地产链归母净利润占全数a股的比例根基保持在10%上下。2016年以后，在棚改等身分的支持下地产链盈利高增，地产链在a股盈利中的占比也上升至新的高度，整体而言2016-2020年房地产的盈利占比根基保持在5.5%摆布并一度到达6.1%，而地产链的盈利占比根基保持在16.2%摆布并一度到达18.5%。 最近几年来地产链对a股盈利组成显著的负向拉动感化。2021年以后，跟着地产进入下行周期，地产链根基面走弱，房地产板块的归母净利润同比增速延续负增加，乃至最先堕入吃亏，盈利占比也从2020年的5.0%下滑至2023年的-0.6%，而地产链的归母净利润同比从21q1的高点83.1%一度下滑至22q4的-34.3%，尔后虽有回升但仍然处于负增加，盈利占比也从2020年的16.2%下滑至2023年的7.5%。我们进一步阐发地产及相干财产对a股的拉动感化，需要同时连系地产链在a股的占等到其增速环境，经由过程测算可以发现2021年以来房地产和地产链显著拖累a股的盈利增加，2021年二者别离拖累全a归母净利润同比3.0和1.1个百分点，2022年二者别离拖累1.5和3.8个百分点，2023年二者别离拖累0.4和0.1个百分点。需要申明的是，2023年地产链的负向拉动有所和缓首要得益于建筑行业盈利回升，或与稳增加政策下基建发力有关，剔除建筑后地产链拖累0.5个百分点。 政策撑持下地产根基面改良或有助于a股盈利回升。按照上文阐发，地产链对a股盈利存在较年夜拖累，假如地产链根基面改良，那末能在多年夜水平上助力a股盈利回升？在政策撑持下，地产链根基面改良有助于国内经济苏醒，名义gdp有望实现更快增加，而a股盈利与名义gdp增速紧密亲密相干。按照上文海通宏不雅的阐发，在地产发卖面积增速的灰心、中性和乐不雅的三种假定下，估计名义gdp别离实现4.8%、5.3%、6.0%的同比增速，我们估计全数a股归母净利润别离实现5%、6.7%、8%摆布的同比增速。进一步我们阐发地产链对a股盈利的拉动效应。回首汗青，在地产发卖快速回升、增速较高的阶段（例如09年、13年、16年），地产链对a股盈利的进献率可晋升3-5个百分点摆布，而在地产发卖迟缓企稳的阶段（例如12年、15年），地产链对a股盈利的进献率可晋升1-2个百分点摆布。24q1地产链对全数a股归母净利润累计同比的进献率为-1.2个百分点，连系汗青景象和当下地产近况，估计在灰心、中性和乐不雅的三种假定下，地产链对a股盈利的进献率别离在-1、0、1个百分点摆布。 风险提醒：房地产政策落地进度不及预期，国内经济修复不及预期。 本文选自海通证券研究所研究陈述：海通总量 | 地产新政对经济和盈利的影响测算 对外发布时候：2024年5月23日 .app-kaihu-qr {text-align: center;padding: 20px 0;} .app-kaihu-qr span {font-size: 18px; line-height: 31px;display: block;} .app-kaihu-qr img {width: 170px;height: 170px;display: block;margin: 0 auto;margin-top: 10px;} 股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、前提单、个股雷达……送给你>>。